En 1960, el entonces Primer Ministro de Singapur Lee Kuan Yew resumió en una frase el objetivo de la política de vivienda de la ciudad-estado que acababa de fundar: cada singapurense debía tener acceso a una vivienda «a precio de coste o por debajo». No era una aspiración retórica como nuestro artículo 47 de la Constitución: se convirtió en la columna vertebral de la política pública durante más de sesenta años.
El resultado, con matices que trataré más abajo, es que hoy más del 80% de los residentes de Singapur vive en una vivienda pública, y de ellos, en torno al 90% son propietarios. Un modelo en el que la propiedad representa el 94% del parque de vivienda pública. En España, mientras tanto, tal y como contaba en mi artículo de hace un año: “¿Por qué nuestros políticos no arreglan el problema de la vivienda?”, seguimos debatiendo si penalizar fiscalmente a quien acumula seis, diez o veinte pisos es intervencionismo, extrema izquierda o sentido común. La comparación merece la pena, no porque Singapur sea un paraíso sin grietas (no lo es, y lo explico después), sino porque muestra qué aspecto tiene un Estado que trata la vivienda como una función pública y no como un mercado que se regula «con cuidado» para no molestar a nadie.
El Estado como constructor y vendedor, no solo como árbitro
La diferencia de fondo con España empieza aquí: Singapur no se limita a fijar normas para que actúen los privados, como reclama el artículo original. Construye directamente la mayoría de las viviendas del país y las vende con subsidio incorporado. En 2022, el precio medio de una vivienda nueva de cuatro habitaciones en una zona no céntrica era de unos 348.000 dólares singapurenses (unos 240.000€), y una familia que ganase el salario mediano podía cubrir la hipoteca íntegramente con su plan de ahorro sin necesidad de desembolsar dinero en efectivo, con una relación precio-vivienda/ingreso anual de alrededor de cinco veces. Una familia que gane unos 3.400€ al mes necesitaría solo el 23% de su ingreso mensual para el préstamo.
En España nadie construye a ese ritmo ni con ese propósito. La vivienda social apenas representa una fracción marginal del parque, y cuando el Gobierno anuncia planes de construcción pública, como las 43.000 viviendas prometidas tras las 100.000 que nunca llegaron a construirse del todo, se quedan en anuncio o bien son recurridas por las comunidades autónomas como por ejemplo la de Madrid. Al dia de hoy hay una desinformación total del estado de estos proyectos, como nos cuenta Maldita.es. La lección de Singapur no es solo fiscal: es que sin un Estado que construye y vende a precio contenido, cualquier medida fiscal (como el IBI progresivo que planteábamos en el artículo anterior) puede ser efectiva en el corto plazo pero actúa solo sobre el stock existente, nunca sobre la escasez de fondo. Por parte de las Comunidades Autónomas sí hay anuncios propios —Cataluña y Madrid destacan con planes de 50.000 y 15.000 viviendas respectivamente—, pero el patrón es el mismo que el del Gobierno central: cifras grandes en la rueda de prensa y ejecución mucho más lenta y disputada sobre el terreno.
Penalizar la acumulación: el ABSD
Aquí sí hay un paralelismo directo con la propuesta de IBI progresivo que el Gobierno español no quiere apoyar. Singapur aplica desde hace más de una década el Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD), un impuesto adicional sobre la compra que crece con cada vivienda adicional:
- Primera vivienda (ciudadano singapurense): 0%.
- Segunda vivienda: 20%.
- Tercera y siguientes: 30%.
- Residentes permanentes (no ciudadanos): 5% en la primera, hasta 35% en la tercera.
- Extranjeros: 60% sobre cualquier compra.
- Empresas y sociedades que compran vivienda: 65%Para ciudadanos de Singapur, el ABSD se aplica a partir de la segunda vivienda en adelante, con un 20% en la segunda propiedad y un 30% en la tercera y siguientes; los extranjeros pagan un 60% sobre cualquier propiedad residencial y las entidades, un 65%.
Es, literalmente, el modelo de IBI escalonado que proponíamos en nuestro artículo anterior, pero aplicado en el momento de la compra y con tipos mucho más agresivos. La diferencia no es solo de diseño técnico: es que en Singapur ese impuesto lleva vigente y subiendo desde 2011, mientras que en España la propuesta equivalente de ERC —con un coste fiscal estimado de 260 millones de euros, una cifra menor que lo que Singapur gasta en subsidiar viviendas en pocas semanas— fue rechazada por el Gobierno el año pasado.
No es un cuento de hadas
Conviene no idealizar el modelo. Los precios de reventa de los pisos en Singapur llevan veinte trimestres consecutivos subiendo, la racha más larga desde los años noventa. Singapur no ha resuelto el problema para siempre: lo ha contenido durante seis décadas con una intervención pública sostenida, y ahora tiene que corregir el rumbo con nuevas restricciones a la reventa y más obra nueva. Pero incluso esa «crisis» singapurense es, en términos comparativos, un lujo: se debate si el precio sube demasiado dentro de un sistema donde el Estado sigue siendo el mayor constructor y dueño del suelo, no si se hace algo o no se hace nada.
Ese es, en el fondo, el contraste que de verdad debería incomodarnos: no que Singapur sea perfecto, sino que allí hubo, en su momento, la voluntad política de tratar la vivienda como una función del Estado y no como una clase de activo más. Aquí seguimos discutiendo si merece la pena intentarlo.
Otros ejemplos interesantes
Austria: tiene un enorme sector de vivienda municipal, cooperativa y de «limited profit». No se trata simplemente de vivienda para personas extremadamente pobres: el sistema alcanza a una parte bastante amplia de las clases medias. La OCDE señala que aproximadamente el 80% de la población austríaca podría ser elegible para vivienda de alquiler subvencionada basada en costes, aunque actualmente existen problemas de oferta y listas de espera. Las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro construyen y gestionan viviendas con alquileres calculados sobre los costes, no sobre el máximo que permitiría el mercado. La consecuencia importante es que la vivienda pública/limitada no está aislada del mercado privado: al existir una oferta enorme de viviendas a precios moderados, ejerce presión a la baja sobre los alquileres privados. La OCDE estima que los alquileres de estas asociaciones son, de media, alrededor de un 23% inferiores a los del sector privado con ánimo de lucro. Y Viena tiene una característica muy peculiar: una proporción extraordinariamente elevada de sus habitantes vive de alquiler, buena parte en este sistema.
Países Bajos: tienen uno de los mayores sectores de vivienda social de Europa, gestionado en gran medida por “housing associations”. El Estado regula los alquileres y existen viviendas por debajo del precio de mercado. Pero aquí hay una paradoja interesante: durante años Holanda favoreció simultáneamente la propiedad privada mediante ventajas fiscales, especialmente la deducción de los intereses hipotecarios. La OCDE señala que estas políticas contribuyeron a elevar los precios y las desigualdades patrimoniales. Por eso Holanda es un buen ejemplo de que tener mucha vivienda social no garantiza por sí mismo que todo el mercado sea barato.
Canadá: ha tomado algunas medidas que se parecen a Singapur, pero mucho menos intensas. Desde 2023 existe una prohibición federal de compra de determinados inmuebles residenciales por no canadienses, que fue ampliada hasta el 1 de enero de 2027. Además, existe un impuesto federal sobre viviendas vacías o infrautilizadas propiedad de determinados extranjeros, y algunas provincias/ciudades —especialmente Columbia Británica y Vancouver— tienen impuestos adicionales sobre vivienda vacía o determinadas propiedades. Pero aquí aparece una diferencia fundamental con Singapur: Canadá no tiene un gigantesco sistema de vivienda pública equivalente. La OCDE señala que el parque canadiense de vivienda social es pequeño y relativamente antiguo, mientras que el crecimiento de precios y alquileres ha sido superior al de muchos otros países de la OCDE. Y esto es importante: la propia OCDE considera que las restricciones a compradores extranjeros tienen un efecto limitado porque los inversores extranjeros representan una parte relativamente pequeña del mercado canadiense. El problema fundamental que identifica es la insuficiencia de oferta, agravada por restricciones urbanísticas, largos procesos de permisos y fuerte crecimiento demográfico.
La pregunta que de verdad importa
Volvamos a la pregunta que cerraba nuestro artículo anterior: ¿puede una clase política actuar contra una estructura que le beneficia directamente? En España, dos de cada diez diputados del congreso tienen tres o más viviendas. En Singapur, el propio fundador del sistema convirtió la vivienda pública en la base del contrato social del país, y ese diseño institucional ha sobrevivido a generaciones de gobiernos del mismo partido sin que aparezca el conflicto de interés que sí vemos en el Congreso español, con diputados que declaran diez, quince o veinte viviendas. Eso no significa que allí no haya intereses cruzados —las autoridades reconocen presión de la demanda y del mercado privado que tira de los precios hacia arriba—, pero el diseño de partida no depende de que cada legislador esté dispuesto a votar en contra de su propio patrimonio.
Ese es, en el fondo, el contraste que de verdad debería incomodarnos: no que Singapur sea perfecto, sino que allí hubo, en su momento, la voluntad política de tratar la vivienda como un derecho fundamental y una función del Estado y no como una clase de activo más sujeta a especulación. Aquí seguimos discutiendo si merece la pena intentarlo.
