Constitución española, Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
No es malo en sí mismo que alguien pueda lucrarse con las viviendas, pero en caso de conflicto con el derecho básico de tener una vivienda, es el derecho básico el que debe de prevalecer. España tiene muchas viviendas vacías. Más de 3,8 millones, según el INE. Y sin embargo, los precios de venta y del alquiler están disparados, especialmente en las grandes ciudades. ¿Por qué? Porque muchas de esas viviendas no están en manos de familias, sino de empresas, fondos y particulares que acumulan inmuebles como quien acumula acciones. Ante este panorama, cabe preguntarse: ¿Es razonable permitir que alguien tenga 5, 10 o incluso 20 pisos mientras miles de personas no pueden pagar un alquiler? ¿No debería el sistema fiscal castigar la acumulación y premiar el uso justo de la vivienda? Y si, es cierto que probablemente haya que implementar otras medidas y que algunas sean probablemente más eficaces o incluso más necesarias para garantizar el derecho a la vivienda, como por ejemplo la construcción de vivienda social, pero en las circunstancias actuales la única medida que puede paliar el problema a corto plazo son las medidas fiscales que permitan la puesta en el mercado de una cantidad significativa de viviendas (y también las restricciones a las licencias de alojamientos turísticos, que puede ser perfectamente motivo para otro artículo).
Una posible medida que permitiría la puesta en el mercado de un número significativo de viviendas sería la modificación de la fiscalidad de las viviendas para aplicar un IBI progresiva de acuerdo a un modelo como el siguiente:
> Primera vivienda: bonificada o subvencionada si es la vivienda habitual. No en el caso de inversores extranjeros que no residen en ella.
> Segunda vivienda: paga IBI normal.
> Tercera: IBI x 2.
> Cuarta: IBI x 3.
> Quinta: IBI x 4.
> Sexta y siguientes: penalización progresiva según este modelo.
El objetivo es claro: frenar la especulación, liberar viviendas al mercado y facilitar el acceso a la vivienda habitual. Esta medida rompe la lógica especulativa del ladrillo como inversión segura y perpetua, redistribuye de forma más justa los costes sociales de la vivienda, aumenta la oferta ya que muchos preferirán vender o alquilar antes que pagar un IBI aumentado y no afecta a quien solo tiene su casa y su segunda residencia; solo penaliza a quienes convierten la vivienda en un bien acaparable y especulativo.
Sin duda la implementación tiene algunos obstáculos: requiere una base de datos centralizada para saber quién tiene qué; puede generar resistencia legal y política por parte de grandes propietarios; podría haber evasión o traspasos ficticios a familiares o sociedades para sortear la norma. Pero quizá el mayor obstáculo es otro más incómodo: muchos políticos son precisamente multipropietarios.
Cuando legisla el rentista: el conflicto de interés político
En el Congreso y el Senado, una parte significativa de nuestros representantes posee varias viviendas. Según datos públicos, más del 40% de los diputados declaran dos o más inmuebles. Algunos tienen cinco, seis o más. ¿Cómo podemos esperar que legislen para penalizar la acumulación… si ellos mismos acumulan? Algunos casos:
> María de las Mercedes Cantalapiedra (PP, diputada por Valladolid): 19 viviendas en Valladolid, heredadas y declaradas al 50%
> Mercè Perea i Conillas (PSOE, diputada en Cataluña): 13 viviendas (9 heredadas y 4 adquiridas)
> Carlos Rojas García, Rosa Quintana Carballo y Javier José Folch Blanc (PP): Cada uno declara 8 viviendas
> Ana García Tejerina (PP, ex ministra): 25 viviendas
> Pedro José Muñoz González y Ciprià Císcar Casabán (PSOE en PSC)
> Carmen Martínez (PSOE): 4 viviendas y un terreno rústico
> Rafael Cofiño (SUMAR): 5 viviendas
> Agustín Santos (SUMAR): 4 viviendas
> María Luz Martínez (PSOE): 6 viviendas
(referencias: artículo de El País y artículo de El Periódico)
En general, un 19 % de los diputados declara tener tres o más viviendas, y casos extremos como Cantalapiedra (19) o Tejerina (25) son ilustrativos de que la acumulación inmobiliaria está presente incluso entre quienes legislan.
Y por si esto fuera poco, nos vemos obligados a tragarnos las penosas palabras de Isabel Díaz Ayuso en estos días animando a Blackrock a acumular y especular en la Comunidad de Madrid, con la que está cayendo.
¿Puede cambiar esto desde dentro?
La pregunta es difícil pero necesaria: ¿Puede una clase política actuar contra una estructura que le beneficia directamente? Para que las políticas de vivienda sean creíbles y efectivas, sería necesario:
> Que los políticos declaren con mayor transparencia cuántas viviendas tienen y su uso.
> Que se limiten los conflictos de interés a la hora de votar o proponer leyes relacionadas con la vivienda.
> Que el debate público incorpore esta realidad con naturalidad y exigencia democrática.
El Gobierno, tiene en trámites algunas medidas relacionadas con la subida del IVA para las viviendas turísticas y otras cuyas competencias corresponden a las comunidades, pero no parece suficiente dada la gravedad del problema. La única propuesta que creo que puede ser efectiva es la de ERC presentada en Julio de 2025 con ayudas fiscales y un IBI progresivo como el descrito arriba y que fue rechazada por el Gobierno a mi juicio con argumentos un poco peregrinos como que ya hay un régimen muy favorable para el acceso a la vivienda y que supondría una disminución de los ingresos públicos en 260M€, cifra que sinceramente me parece una ganga para solucionar este problema.
Una reforma del mercado de la vivienda no solo es una cuestión económica o técnica. También es un reto ético y democrático: garantizar que las leyes sobre vivienda no se dicten desde la óptica de quienes ya tienen varias casas, sino desde la urgencia de quienes no pueden permitirse ni una.
